2013年5月28日火曜日

6月1日16時 【神楽坂】 ワイン・ソムリエ講座を開催いたします。

すでに過去10回目開催の人気の講座です。
まだ若干空席がございますので、ぜひ早めにお申込みください。 

詳細・お申込みはこちら ⇒ クリック

★6月1日の今回が新講座の第1回です。
 今後10回でのシリーズでワインを体系的に理解できます。
 

★10回の記録を整理し、ワインの入門書の出版を目指します。
  執筆に参加したい方を募集中です。

★講義内容
 プロのソムリエの講義を聞きながらワインとチーズを
 楽しむ講座です。
 ブラインドで出された白3杯、赤3杯のワインを、チームメンバー
 とワイワイ話し合いながら、正解を当てる講座です。

 講師の話を聞きながら、自然とワインについての造詣が深まります。
  

★対象者
 ①ワインをただ飲むだけでなく、より深く味わいたい方
 ②将来、ソムリエ、ワインアドバイザーの資格取得に興味がある方
 ③ただワインが飲みたい方

★定員 15名

★スケジュール   2013年6月1日(土) 16時~18時

★会場  ル・トランブルー 岩戸町店
 東京都新宿区岩戸町19  電話:03-5228-6877
 ホームページ ⇒ クリック  http://trainbleu.jp/IwaTOP.html

2013年5月18日土曜日

5月25日土曜日から全5回 ビジネス法務講座を開講します。

ビジネス法務講座 ホームページはこちら ⇒ クリック
ビジネス法務クイズ はこちら ⇒ クリック
一橋大学「米国ベンチャーセミナー」はこちら ⇒ クリック


=以下、ビジネス法務講座について===================

★講義内容  ビジネスマンが必要とする法律の知識を学びます。 
 ビジネス法務3級レベルの法律を理解します。

★第2回からの参加も可能です。第2回からの受講料は2万5千円です。

★場所
 渋谷駅徒歩5分
 〒150-0002 渋谷区渋谷3-6-2 エクラート渋谷5階 会議室

★対象者
1) ビジネスマンに必要である経営法務知識を身に付けたい方
 ビジネスを行うのに必要な法律知識を学べます。
 経営戦略の立案において必須ですので、MBAを目指す人にもおすすめです。

2) 一橋大学大学院・筑波大学大学院等の経営法務大学院で本格的に学びたい方。
  社会人を対象とした法律系 大学院に、来年4月入学もしくは将来の入学を希望する方には、
  最適な準備となります。
  来年4月に入学を希望する方には、研究計画書の書き方等の相談を受け付けます。

3)6月30日の」ビジネス実務法務検定3級を受験される方
 「ビジネス実務法務検定」の受験をお勧めしています。
 この講座は、多くの他のビジネス法務検定の講座のように試験範囲をすべてカバーする
 ものではありまえん。
 3級の教科書・問題集を使いビジネス法務・会社法の基礎を学びます。
 本講座に出席し、自分で勉強すれば6月30日の試験に無理なく合格できます。
 (昨年秋に開催した本講座と同様な講座の出席者の3級に受験者は全員合格されました。)

★特徴
  一流大学経営法務の修士号取得者の実務家および
  ビジネス法務3級合格者が、実践的な講義を行います。
 経営法務の大学院の講義内容についても折に触れご紹介します。

★定員
 20名さま (先着順です)

★講義スケジュール
 講義の時間は毎回15:15~17:45です。

第1回
5月25日
(土曜日)
★ ビジネス実務法務の法体系
 - ビジネスを取り巻くリスクと法務の関わり
 - 企業活動の根底にある法理念
 - 法律の基礎知識
★ 取引を行う主体
 - 権利義務の主体
 - 会社の仕組み
★ リスク管理1
第2回 
6月8日
(土曜日)
★ 法人取引の法務
 - ビジネスに関する法律関係
 - 取引の決済
 - 契約によらない債権・債権の発生
 - ビジネス文書の保存・管理
★法人財産の管理と法律
 - 法人の財産取得にかかわる法律
 - 法人財産の管理と法律
 - 知的財産権
★ リスク管理2
第3回 
6月15日
(土曜日)
★ 債権の管理と回収
  - 通常の債権の管理
  - 債権の担保
  - 緊急時の債権の回収
★ 企業活動に関する法規制
  - 取引に関する各種の規制
  - ビジネスと犯罪
★ リスク管理3
第4回
6月22日
(土曜日)
★ 法人と従業員の関係
 - 従業員の雇用と労働関係  ・職場内の男女雇用にかかわる問題
 - 派遣労働における労働形態
 - 従業員の雇用と労働
★ ビジネスに関連する家族法
 - 取引と家族法
 - 相続
★ リスク管理4
第5回
6月29日
(土曜日)
★ ビジネス法務過去問題演習
★ 法務リスク管理5
6月30日
(日曜日) 
ビジネス法務試験日

 * 6月1日(土)は休講です。
 * 内容はいずれも予定であり、変更される可能性があります。

★テキスト
『ベーシック 会社法入門(第6版) 』(日経文庫)) 宍戸 善一 1,050円
『ビジネス実務法務検定試験3級公式テキスト 2013年度版』 東京商工会議所 2,940円
『ビジネス実務法務検定試験3級公式問題集 2013年度版』
 また、三省堂、岩波、有斐閣等の小六法をご持参ください。

★受講料
 ・ 28,000円 (全5回合計の金額) 申込金8,000円を含みます。
 ・ 第1回講義開始時に残金をいただきます。
 ・ 2013年6月30日ビジネス法務検定3級・2級・1級
   に申込みされた方は、3,000円割引の25,000円とします。

 さらに、合格された方には5,000円相当のクオカードを差し上げます。

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2013年5月16日木曜日

6月4日開催 一橋大学セミナーのご案内 「米国のベンチャー企業に関連する最新の立法とそれに伴うベンチャー企業の動向について」

★東京アカデミー・サポーターズからのお知らせ
 
 ビジネス法務講座 6月8日第2回からの参加も可能です。⇒ クリック
 ・ビジネスマンに必要な経営法務の知識を身に付けたい方
 ・ビジネス実務法務検定3級を受験される方
におすすめの講座です。

第1回ビジネス法務クイズ「コンプライアンスに関して」はこちら ⇒ クリック
第2回ビジネス法務クイズ「契約自由の原則に関して」はこちら⇒ クリック

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★一橋大学大学院国際企業戦略研究科 ICS/AGL グローバルビジネスローセミナー
Innovation Finance in the United States After the JOBS Act of 2012-
〔 同時通訳付き 〕

米国カリフォルニア大学バークレー校ロースクールからRobert Bartlett教授をお招きして、
米国のベンチャー企業に関連する最新の立法とそれに伴うベンチャー企業の動向について
お話をお伺いいたします。

ご関心のある方はぜひご参加ください。

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 日 時:2013年6月4日(火)18:20-19:50

 場 所: 千代田区一ツ橋2-1-2 学術総合センター
      一橋大学大学院国際企業戦略研究科(ICS) 6階 第2講義室
      (地下鉄竹橋駅・神保町駅徒歩3分)

 講演者:Robert Bartlett(カリフォルニア大学バークレー校ロースクール教授)

 司 会:宍戸 善一(一橋大学大学院 国際企業戦略研究科 教授)

 共 催:一橋大学大学院国際企業戦略研究科
     東京工業大学グローバルリーダー教育院
 ・・・・・・・・・・・・・・・・

【お申込み方法】
  参加を希望される場合は、必要記載事項を明記の上、E-mailにてお申し込みください。
  受付が完了しましたら、ご登録いただいたE-mailアドレス宛に参加票をお送りいた
  しますので、事前に印刷の上、当日にお持ちください。
  お申し込み先:  keiei-houmu@ics.hit-u.ac.jp
 

 《必要記載事項》
  1.お名前・フリガナ
  2.ご所属先・役職
  3.連絡先電話番号   
  4.E-mailアドレス 参加費は無料となっております。
 (定員になり次第締め切ります)

【お問合せ】
 一橋大学大学院国際企業戦略研究科 経営法務共同研究室
 千代田区一ツ橋2-1-2 学術総合センター
 03-4212-3148 E-mail:   keiei-houmu@ics.hit-u.ac.jp

2013年5月15日水曜日

第2回 ビジネス法務クイズ「契約自由の原則」「強行法規、任意法規」の解答

第2回 ビジネス法務クイズ「契約自由の原則」の解答
 
第2回クイズ
貸金業者Aが個人であるBさんがある契約を結びました。
 貸金業者Aが、個人のBさんに年利30%で100万円を貸すという契約です。
 契約の条文に従うと、
  Bさんは1年後に、A社に元金+利息の合計で130万円を返すことになります。

 利率が高いように思えますが、この契約は有効でしょうか。
  選択肢A) 有効である。
  選択肢B) 無効である。
  選択肢C) 一部有効である。

 「契約自由の原則」「強行法規・任意法規」を踏まえたうえで考えてみましょう!

みなさん答えはおわかりになりますでしょうか?
第2回ビジネス法務クイズの解答は次回のビジネス法務のブログに掲載します。

ヒント ビジネス実務法務検定3級公式テキストの26ページ「契約自由の原則」
    32ページ「強行法規・任意法規」、
    133ページ「消費貸借契約」、134ページ「利息制限法」をご覧ください。

    商法513条1項で定める法定利率6%は任意法規です。
    契約の定めがない場合は、法律の任意規定が適用されますが、
     別途、契約で規定がある場合は、契約が優先します。
    利息制限法1条1項は、約定利息について一定の上限を設けており、
    上限を超えた部分の利息は無効としています。この規定は強行法規です。
     強行法規に反する契約は無効となります。

■正解は、 選択肢C) 一部有効である。!

まず、一番の原則が「契約自由の原則」があります。つまり、契約するかしないか、誰を相手とするか、いかなる契約内容とするか等について、当事者間で自由に定めることができます。

契約の定めがある、その規定での合意を守ればいいというと、都合がよいと思われますが、規定がない場合に備えて、ありうることをすべて契約に記載しなければならないというのも不便です。契約書が非常に分厚くなってしまします。

そうした不便を解消するために法律があります。契約に書いていない場合は、法律の規定を利用できます。法律が任意規定である場合は、法律の条文とは異なる定めができます。商法513条1項の法定利率が6%は任意規定です。任意規定でないとどんな場合でも、金利6%では困ってしまいなすね。 6%以外の金利を契約で別途定めればその規定が有効となります。

さらに、法律には、任意法規と強行法規があります。 契約自由の原則で、自由に契約できるとすると、これは対等な力関係に立つ当事者間では健全に機能しますが、、企業と消費者、大企業と中小企業など当事者間に力の差がありすぎるときは、強者の要求を弱者に押し付けることを手助けする役割を演じかねません。
そこで、弱者保護、実質的平等確保のために、当事者間の合意によっても修正できない「強行法規」が設けられています。

強行法規である利息制限法で定める以下の利率を上回っている場合は上限を超えた部分の利息の約定が無効になります。
 貸付元本が10万円未満の場合 年20%
 貸付元本が10万円以上100万円未満の場合 年18%
 貸付元本が100万円以上の場合 年15%

本件では、100万円の貸付なので、上限金利は年15%です。したがって15%を超える部分の利息は無効ですが契約自体が無効になるわけではありません。


詳しくは、2013年版ビジネス実務法務検定3級公式テキストの
    26ページ「契約自由の原則」、32ページ「強行法規・任意法規」、
    133ページ「消費貸借契約」、134ページ「利息制限法」をご覧ください。

第2回クイズ「契約自由の原則について」はこちら ⇒ クリック
第3回クイズ「一般法と特別法に関して」はこちら ⇒ クリック

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2013年5月14日火曜日

第2回ビジネス法務クイズ 「契約自由の原則」および「強行法規・任意法規」に関して



=第2回クイズ=====================

第2回のクイズのテーマは「契約自由の原則」と「強行法規・任意法規」の応用問題です。
「契約自由の原則」とは何か?見ていきましょう。
個人や法人は、私的な法律関係を自己の意思に基づいて形成できるとする原則があり、これを私的自治の原則といいます。この原則は、取引については、契約自由の原則として現れます。
つまり、契約をするかしないか、誰を相手とするか、いかなる契約内容とするか等について、当事者間で自由に定めることができるのです。 これが「契約自由の原則」です。

ではここでクイズです。

第2回クイズ
貸金業者Aが個人であるBさんがある契約を結びました。
 貸金業者Aが、個人のBさんに年利30%で100万円を貸すという契約です。
 契約の条文に従うと、
  Bさんは1年後に、A社に元金+利息の合計で130万円を返すことになります。

 利率が高いように思えますが、この契約は有効でしょうか。
  選択肢A) 有効である。
  選択肢B) 無効である。
  選択肢C) 一部有効である。

 「契約自由の原則」「強行法規・任意法規」を踏まえたうえで考えてみましょう!

みなさん答えはおわかりになりますでしょうか?
第2回ビジネス法務クイズの解答は次回のビジネス法務のブログに掲載します。

ヒント ビジネス実務法務検定3級公式テキストの26ページ「契約自由の原則」
    32ページ「強行法規・任意法規」、
    133ページ「消費貸借契約」、134ページ「利息制限法」をご覧ください。

    商法513条1項で定める法定利率6%は任意法規です。
    契約の定めがない場合は、法律の任意規定が適用されますが、
     別途、契約で規定がある場合は、契約が優先します。
    利息制限法1条1項は、約定利息について一定の上限を設けており、
    上限を超えた部分の利息は無効としています。この規定は強行法規です。
     強行法規に反する契約は無効となります。



第1回クイズ「コンプライアンスに関して」はこちら ⇒ クリック
第2回クイズ「契約自由の原則」「強行法規・任意法規」の解答はこちら ⇒ クリック
第3回クイズ「一般法と特別法に関して」はこちら ⇒ クリック

2013年5月13日月曜日

第1回ビジネス法務クイズ「コンプライアンスについて」の解答です。

5月10日のブログに掲載したクイズの解答です。

第1回クイズ「コンプライアンスとは、次のうちどれが適当でしょうか?」

■選択肢
1.法令の遵守
2.法律、政省令、条例の遵守
3.法律、政省令、条例、業界団体の自主ルールの遵守
4.法律、政省令、条例、業界団体の自主ルール、企業の内規、その他企業倫理や社会規範等のルールの遵守

■正解は、「4.法律、政省令、条例、業界団体の自主ルール、企業の内規、その他企業倫理や社会規範等のルールの遵守」です!

コンプライアンスの言葉の語源となった英語の”compliance”は、もともと「従うこと」あるいは「遵守」という意味であって、何に従うのか、何を遵守するのかを限定する言葉ではありませんでした。この言葉が日本語の「コンプライアンス」として広まるにつれ、それが遵守する対象が限定されることとなりました。
その対象が、法令(法律、政省令、条例等)や業界団体の自主ルール、企業の内規そのた企業倫理や社会規範等のルールであることから、コンプライアンスは我が国では「法令等の遵守」として定着しました。
企業がその活動を適正かつ妥当に行うためには単に法令だけでなく、業界の自主ルール、各社の内規その他企業倫理、社会規範等のルールを遵守しなければいけないことは言うまでも有りません。したがって、コンプライアンスがこれらを含めた法令「等」の遵守とされたことはいわば自然な流れということができます。

詳しくは、2013年版ビジネス法務検定公式テキストの18ページをご覧ください。

第1回クイズはこちら ⇒ クリック
第2回クイズはこちら ⇒ クリック

2013年5月10日金曜日

第1回ビジネス法務クイズ  「コンプライアンス」に関して

ビジネス法務講座 5月25日開講 募集中です。⇒ クリック

・ビジネスマンに必要な経営法務の知識を身に付けたい方
・ビジネス実務法務検定3級を受験される方
におすすめの講座です。
======================

5月25日開講のビジネス法務担当のアシスタントです。


今回の講座は、ビジネスマンにとって必須である会社法の基礎知識を学ぶとともに、
ビジネス実法務検定3級の内容を理解する講座です。 

ということで、少しだけビジネス実法務検定3級の内容をクイズとして見てみましょう!

ビジネスマンのみなさんなら、「コンプライアンス」という言葉を聞いたことが有るのではないでしょうか。日々の業務の中で普通に使っている言葉ですが、正確にその言葉の意味を理解できているでしょうか。

そこで第1回ビジネス法務クイズです。「コンプライアンス」とは次のうちどれが適当でしょうか?

■選択肢
1.法令の遵守
2.法律、政省令、条例の遵守
3.法律、政省令、条例、業界団体の自主ルールの遵守
4.法律、政省令、条例、業界団体の自主ルール、企業の内規、その他企業倫理や社会規範等のルールの遵守

みなさん答えはおわかりになりますでしょうか?
解答は次回のビジネス法務のブログに掲載します。

第1回解答はこちら ⇒ クリック
第2回ビジネス法務クイズ「契約自由の原則」に関してはこちら⇒ クリック

2013年5月9日木曜日

竹村和浩氏 英語モジュール学習法」の出版記念セミナーを5月15日に開催いたします。

3か月で英語力およびTOEICの点数大幅アップを目指す人のための英語セミナー 事前申し込み3500円です。

 ビジネスブレークスルー大学人気講師、竹村和浩先生
 「3か月でやり直し 英語モジュール学習法」(4月26日)
 の出版記念セミナーを5月15 日に開催いたします。
  限定25名さま先着順です。 是非、お早めにお申込ください。

 3月30日開催の日経Biz アカデミー
 6時間32,550円のセミナーの一番コアの部分を2時間に凝縮した内容です。
 【ご参考】 竹村講師 日経Bizアカデミー3月30日の内容⇒ クリック


★お申し込みはこちらから ⇒ クリック
 

【日時】   5月15日(水)19:0021:00

【開催場所】 新宿駅徒歩5分

 東京都新宿区西新宿7-11-18 711ビル4
 依田(石井)公認会計士税理士事務所

 
 
【ご参考】日経アカデミーへの竹村氏投稿
上▶ クリック
  http://bizacademy.nikkei.co.jp/language/masters/article.aspx?id=MMACzk000012022013
 








2013年5月8日水曜日

2013年5月7日火曜日

【情報】マレーシア投資不動産の賃貸契約の実際


20121月にマレーシア不動産視察に行き、また、その様子をブログに書いた青野です。111日のブログに記載した投資家が所有しているコンドミニアムについての賃貸契約です。その投資家から聞いたままを掲載します。
不動産購入後のやりとりの実際を共有します。

111日のブログにある【知人の投資家の保有物件 市内の中心部の高級物件】の所有者です。
===============================
Stasia Capital 賃貸担当の中田氏と13時にアポイントメントです。
賃貸契約が決定したので、その賃貸条件の説明とサインをするためです。
11月に引き渡しを受け、内装をデザイナーに設計してもらい、1月初旬から賃貸ができる状況になっておりました。一番早期の段階で引き渡しを受け、すぐに内装を完了し20131月から賃貸が可能としたため、総戸数600戸のうち、最も早期に賃貸に出すことができました。
その結果、リレーションを構築した地元不動産業者からオーストリア人が借りたいとの情報を受け、今回の申込みに至りました。

Stasia Capital 2011年初めごろから本格的にマレーシア不動産物件の投資家向けコンサルティングを開始し、少なくとも100件以上の投資コンサルティング取り扱っています。

それらの物件が、いまになって完成し始めて、一部の人は完成と同時に売却をめざし、また、一部の人は賃貸に回しています。売却のコンサルが一時に手数料が入るため力が入っているのでしょうが、賃貸管理は、手間がかかることに比較すると利益が少なく、手抜きをしていたと思われてもいたしかたない状況だったのでしょうか?

4月以降は中田氏がクアラルンプールオフィスに入社し、賃貸にも力が入れるということでした。 Stasia Capital が販売コンサルした案件では、賃貸を希望する総戸数が30件程度になっていたが、人で不足や体制不備が原因で、まったく十分なケアができていませんでした。4月までは、賃貸についての依頼を地元の業者に対し、メールのみを送付して依頼するだけでした。体制を整備するため、人員の拡充があり、私(中田氏)が入社しました。4月から賃貸契約をまとめるため、自分で地元の不動産業者を毎日3件程度周り、リレーションを築いていった。

私も「1月から4月までは、御社のクアラルンプールオフィスが、まじめに賃貸先を探していたとはほとんど感じられなかった。」とコメントしたところ正直に「人で不足で、賃貸をきちんとやるという点において、まったく周っていませんでした。それが理由で私が入社しました。4月以前のことは、私が謝ることが適切かどうかわかりませんが、申し訳ありません。」と印象的な謝罪をしておりました。今後の改善を期待いたします。

賃貸の基本契約では、空室でも借りている間でも、同じ管理手数料になっていますが、この体系ではまじめに貸す意欲も湧かないのかも知れません。賃貸も視野に踏まえてマレーシア不動産を投資する際に、賃貸利回り等のシミュレーションも入っておりますが、賃貸を真面目に取り組んでいる業者か否かも考慮の対象にすべきでしょう。
すくなくともStasia Capital においては、少なくとも20134月以降は改善する努力を始めたようです。

ちなみに、賃貸契約書を持参した中田氏に内容の説明をお願いしたところ、第5条までは本契約についてで読んで来たので納得いく説明を受けましたが、第6条は一般的な説明で準備してこなかったから、理解していないとのこと。1530に出直していただき、再度説明を聞き納得してサインしました。

-       - - - - - - - - - - - - - -- 以上、投資家からお聞きしたまま掲載いたします。

2013年5月3日金曜日

ジョホールバル不動産投資 その2


4.不動産視察について

午前中はJoharさんからイスカンダル計画等について一般的な説明を受けました。
午後になり、Puteri Harbour というできたばかりの高級ヨットハーバーに移動しランチです。

クアラルンプールで飛行機に乗り遅れたJohan社長が4時間かけ車で駆けつけ、Puteri Harbor に先に着いておりました。まず恐縮し平謝りに謝罪していました。
 
彼はマハティール元首相のルックイースト政策の一環の奨学金で日本の大学を卒業し、卒業後日本の金融ノンバンクに数年、その後米系の銀行で証券サービスに従事した人です。
 
流暢な日本語に加え、人懐っこい笑顔、など不思議な魅力と信頼感を感じさせる人物で、過去数か月で100件以上の不動産購入をアレンジしただけのある人物でした。初対面でいきなり飛行機に遅れ、それをスタッフにも伝えていなかったことで、どんなヤツかと思っておりましたが、不信感が短時間で氷解していきました。

 新規不動産開発はB地区に集中しています。今回の視察対象もすべてB地区でした。

1)Teega
 高級リゾートになりそうな、Puteri HarbourTeega というヨットハーバー高級マンション、

2)Medini Singnature
  ビジネスセンターとして今後開発されるMedini Medini Signature地区の物件、

3) Idaman Redidence
  Nusajaya の北部、B地区としては早く開けたBukit Indahの南側の物件

4) D'Inspire Residence
  Bukit Indahの北隣でB地区の縁Nura Besutari地区にあるマレーシア人の居住を対象とした物件

の4件を見てきました。

 

1)  Teega について

 特徴は、ヨットハーバーに面した高級物件です。3棟の合計で1226戸の巨大プロジェクト、UEM Land という政府投資公社カザナ(Khazanah National)の翼下にあるデベロッパーが開発しております。発売数日で数百戸が売却済みになりましたが、Duta Pacific Johan社長のネットワークで10戸程度を押さえてあるものを販売しています。シンガポールの金持が好きそうな物件です。20169月竣工予定。難点は、ヨットハーバーに面した高級物件ですので、資産価値は高いのですが、実需としての賃貸需要があまり見込めず賃貸に出したときの利回りが低くなりそうだと感じました。Johan社長も購入したということですので、悪い物件でないことは確実です。
 

 一平方フィート当たりの価格は900リンギット程度です。高級物件です。
 Duta pacfic のホームページのTeega ⇒ クリック
 Teega のホームページ⇒ クリック

2)  Medini Signature について
ヨットハーバーに面したTeegaから2キロ程度内陸に入ったところにあるプロジェクトです。外国人の投資を優遇しているMedini地区にありますが、こちらは周りの開発がほとんど進んでいないため、未知のゾーンです。何もないまっさらな場所の方が、20年後はすべてが新しい綺麗な街区になっている可能性もありますが、まったくイメージがわかなかったので高い関心がわきませんでした。
3) Idaman Residence について
一平方フィート当たりの価格は350リンギット程度と聞いていたので、非常にわくわくしながら行ったのですが、これから売り出す棟は450リンギットとのこと。期待がたかかったため、若干がっかりしました。こちらもUEM Landの開発ということでその点、安心感があります。Bukit Indahにあるジャスコまで2キロメートル程度です。まわりは一戸建ての居住地区でした。

4) D’Inspire Residence について

 ジャスコ、Tesco、Giant まで歩いていける場所にあります。すでに開発されている地区で買い物や生活に必要なすべての施設は、歩いていける範囲にありますが、マレーシアの雑然とした都市の雰囲気があります。Cタイプの3bed room はほぼ完売で、2bed room を Duta Pacific が10戸程度抑えたおりました。現地の販売スタッフに聞いてみて初めて3 bed room が販売してどんどん売り切れ、2 bed room が残っていることを知りました。
シンガポール人は中国人は情報を早く仕入れ人気の物件からどんどんうれていきます。
やはり現地に来てみないとこうしたことが分からないため来てよかったと思いました。
2 bed room も悪くはないのですが、3bed room が売り切れ、2 bed room タイプがほとんど
売れ残っているのいう条件を前提に投資対象として考えるべきでしょう。
2 bed room タイプは 83平米で、53万リンギット~55万リンギット(1700万円~1800万円)です。
 
 Duta pacfic のホームページのD'inspire Residence⇒ クリック
 D'inspire Residence のホームページ ⇒ クリック
 
投資対象として選ぶとするといろいろな考え方がありますが、訪れてみて自分としては、
TeegaとD'insire Residenceがいいと思いました。
 
ジョホールバル不動産投資 その1 はこちら ⇒ クリック
 
 

2013年5月2日木曜日

ジョホールバル不動産投資 その1


52日 ジョホールバル(Johor Bahru)に不動産の視察に来ました。

Johor Bahruはご存知の方も多いと思いますが、シンガポールの対岸のマレーシア側の都市で人口150万人位の都市です。2006年イスカンダル計画という一大プロジェクトがスタートいたしました。当初は絵にかいた餅=どうせできないだろうと予想した人も多かったのですが、昨年以降実現性が高まり、対岸のシンガポール人・中国人の不動産投資が活発になっております。

====52日のジョホールバル不動産視察の記録=======

1.いきなりトラブルです。

まず、朝830Johor Bahru のセナイ空港でトラブル発生です。
空港のゲートで待ち合わせのDuta Pacific Management Johan Julis社長がいません。
緊急連絡先として聞いていたLine Johan 社長にメッセージを入れると、
クアラルンプールからの飛行機に乗り遅れた、車でダッシュして向かっているとのこと、
代わりに現地スタッフのJohar 氏が迎えに行くとのことですが待っていても来ません。

Where is JoharI cannot find him?」とLine Johan 社長に問い合わせるとJohar氏が急いでやってきました。Johan社長から電話がありすぐにゲートに行って私に会えと言われて慌てて来たとのことでした。電話があるまで社長が飛行機に乗り遅れたことを知らず駐車場で待っていたとのことでした。(話題のLineですが、東南アジアで爆発的に普及しているというのは本当のことだと身をもって実感しました。)

 ということで午前中の当初の予定は、キャンセルとなり、その代わりにDuta Pacific Management の Johor Bahru オフィスに行ってイスカンダル計画等について説明をJohar氏から英語で説明を受けました。

 2.イスカンダル計画にについて
イスカンダル計画はジョホール州のA地区~E地区までの5つの地域からなる大プロジェクトです。
A地区(=Flagship Aと呼んでいました。)は主にJohor Bahru旧市街の再開発計画です。
再開発計画なので、すべてを更地にするのは不可能ですので、暫時進めていく計画です。昔からある Fist Link の橋でシンガポールにつながっています。20年近く前にこの橋をシンガポール側から渡ってJohor Bahru に来たことがあります。当時のことはほとんど何も覚えていません。

ただマレーシアに初めて来たということ、ガソリン価格がシンガポールの方が高いので、出国の際にガソリンメーターのチェックを受け、帰りはその分より多いと課徴金(ガソリン税?)と取られるという説明を受けたのを覚えています。印象でした。

 B地区(=Flagship B)は、A地区の西隣にあるNusajaya地区です。B地区対岸はシンガポールで、南端の2nd Link Bridge という橋でシンガポールと結ばれています。A地区に隣接している東側を除くと数年前までただの更地でした。ここで大規模な不動産開発計画が複数進行中で数多くの巨大コンドミニアム(マンション)が建設中です。

C地区は海に面し貿易地区、D地区は旧市街の東に位置し海に面した工業地区、E地区はセナイ空港を中心とする物流地区です。

本件とは、直接関係ないのでC,D,E地区については割愛いたします。

3.イスカンダル計画B地区=ヌサジャヤ(Nusajaya)に関して
シンガポールの対岸のB地区Nusajayaで、巨大な不動産開発プロジェクトが同時に進行中です。

一つがEdu Cityです。 ここに教育関連の施設が入っています。イギリスの名門 Public School である Marlborough College のマレーシア校があります。

ここを視察する日本人も多いとのことですが、「英語がろくにできない日本人が単に名門校として憧れてきても入学はできないですよね」との質問に対し、「3名の日本人の在校生がいる。全寮制お学費が年間約400万円ということとやはり英語が壁となって、真剣に入学しようとしても、感心を持った日本人の多くは、通常は現地のインターナショナルスクールになってします。」「小学校3年生くらいのクラスまでは完ぺきな英語力は求められない」とのことでした。

2013年2月9日の東洋経済に東南アジア特集ですが、ここにMarloroughマレーシア校についての記載がありましたので一部引用します。

  普段から世界の最前線で活躍し、世界最高のものに触れる機会の   多い富裕層は、21世紀をエリートとして生きるには世界全体を知る
  「グローバル力」が不可欠だということに気付いているということだろう。

  中でも、昨年秋にマレーシアのジョホールバル(マレーシア第2の都市。
  シンガポールに国境を接し、大規模都市開発『イスカンダル計画』を
  実行中で今後注目の場所)にできた英国名門寄宿学校、
  マルボロカレッジ・マレーシア校には大きな注目が集まっている。

  マルボロのイギリス校は、170年の歴史をもち、英国皇室ウィリアム
  王子と結婚したキャサリン妃の母校としても世界的に知られている。

  同国のオックスフォード大学やケンブリッジ大学をはじめ、世界の名門
  大学に多くの人材を輩出し、学力、学費ともに世界最高レベルだ。

  マレーシア校にもすでに世界各国から富裕層を中心に,貴族階級の
  子女が多く通っている。


なぜ、イギリスの名門校がアジアに分校を作ろうと思ったのか?

  これまでイギリスで170年間続けてきた一流の教育は正しいし、誇りがある。
  しかし、同時に学校として生徒たちに「グローバル市民」として育つチャンスを
  きちんと提供できなかったのでは、とも感じていた。
  たとえば、学校ではグローバルネットワークに身を置く機会を生徒たちに与えていない。

   そこで、2005年にマルボロカレッジ・イギリス校はグローバル教育をするには、

   アジアに分校を建てるしかない、と決意した。

   なぜ、アジアなのか。その理由は明白だ。世界で最も経済成長が著しく、
   21世紀では間違いなく最も力を持つ地域と考えられるからだ。

   2007年からは、どこで実際に開校できるのかを本格的に探り始めた。
   実際、インド、香港、韓国、ベトナム、シンガポール、そしてマレーシアなど

   いろいろな国を候補に入れた。   
   その中で最も条件にあったのが、マレーシアだ。


候補の中に日本が入っていませんね。皆さんなぜか考えて見ましょう。

東洋経済の記事にも寄宿学校とあります。私も、イートン校等、英国のPublic School は全寮制の中学・高校に相当する私立学校だと思っていましたが、ここで聞いてみるとMarlborough マレーシア校は寄宿舎にに住んでいるは半数で、あとはシンガポール等から通っているとのことでした。

他に、米系University of Southern California(USC)Raffles University、英国系のUniversity of Readingがあるそうです。

午後から来たJohan 社長は日本のMBAである Globis 等が進出してくれるといいですね」というコメントをしていました。私はグロービス、ビジネス・ブレークスルー大学に知り合いが多数おりますが、物価が高いシンガポールよりもマレーシアもいいと思います。シンガポールの一人当たりのGDPは日本のGDPを抜いておりますが、物価も超高いです。世界中の優秀な学生には裕福でない人も多くおりますので、世界の優秀な学生を集めるのには不向きな面があります。ビジネス・ブレーク大学の大前健一学長はマハティール氏の元アドバイザーで親交がありマレーシアが大好きですので、実現の可能性があるかも知れません。(ただしインターネット大学ですので拠点の必要はないかもしれません。)

 B地区Nusajayaの中心には、Kota Iskandar という地区があり、Johor Bahru 州の主な州政府の機能はすでに旧市街からほぼすべてが移転完了しています。

南側のMediniはまったくこれからの地区でほとんど開発が進んでいません。外国からの投資を優遇している地区です。日本でもおなじみのレゴブロックのLegoland はオープンしていますが、半分程度は未完成で開発途中でした。 Midini地区に外国人が居住すると投資減税等のメリットがあるそうです。数年後には三井物産が30%出仕するIHH Health Careが運営する高級病院Gleneagles Hospital が開業する予定です。(201412月建設完了予定)  ちなみにIHH Health Care とはマレーシアの会社ですが、マレーシア、シンガポール、トルコに病院チェーンを展開する時価総額1兆円前後の大企業です。
 
 B地区の北に位置するBukit Indahは、旧市街A地区にも近く、すでに街がかなり出来上がっております。日本のジャスコ、Tesco(英系ショッピングセンター)、Giant(マレー系のショッピングセンター)があり賑やかですが、外国人がすくないため雑然とした街です。新しい街のため、旧市街と比較するとこれでもかなり立派に見えます。治安があまりよくないといわれている旧市街と比較すると、ずっと安全だと聞きました。

さていよいよ不動産の実地見聞ですが、長くなりましたので、以下は次回に回します。周った4件、①Puteri Harbour のTeega、②Medini地区のMedini Signature ③Bukit Indahの街の南側のIdaman Residence ④Nusajayaの北端にあたる Nura Besutariにある D’Inspire Residence について感想を書いてみます。
 
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