ジョホールバル不動産投資 その１

5月2日　ジョホールバル(Johor Bahru)に不動産の視察に来ました。

Johor Bahruはご存知の方も多いと思いますが、シンガポールの対岸のマレーシア側の都市で人口150万人位の都市です。2006年イスカンダル計画という一大プロジェクトがスタートいたしました。当初は絵にかいた餅＝どうせできないだろうと予想した人も多かったのですが、昨年以降実現性が高まり、対岸のシンガポール人・中国人の不動産投資が活発になっております。

====5月2日のジョホールバル不動産視察の記録=======

１．いきなりトラブルです。

まず、朝8時30分Johor Bahru のセナイ空港でトラブル発生です。

空港のゲートで待ち合わせのDuta Pacific Management の Johan Julis社長がいません。
緊急連絡先として聞いていたLine でJohan 社長にメッセージを入れると、
クアラルンプールからの飛行機に乗り遅れた、車でダッシュして向かっているとのこと、
代わりに現地スタッフのJohar 氏が迎えに行くとのことですが待っていても来ません。

「Where is Johar？I cannot find him?」とLine でJohan 社長に問い合わせるとJohar氏が急いでやってきました。Johan社長から電話がありすぐにゲートに行って私に会えと言われて慌てて来たとのことでした。電話があるまで社長が飛行機に乗り遅れたことを知らず駐車場で待っていたとのことでした。（話題のLineですが、東南アジアで爆発的に普及しているというのは本当のことだと身をもって実感しました。）

 ということで午前中の当初の予定は、キャンセルとなり、その代わりにDuta Pacific Management の　Johor Bahru オフィスに行ってイスカンダル計画等について説明をJohar氏から英語で説明を受けました。

 2．イスカンダル計画にについて

イスカンダル計画はジョホール州のA地区～E地区までの5つの地域からなる大プロジェクトです。
A地区（＝Flagship Aと呼んでいました。）は主にJohor Bahru旧市街の再開発計画です。
再開発計画なので、すべてを更地にするのは不可能ですので、暫時進めていく計画です。昔からある Fist Link の橋でシンガポールにつながっています。20年近く前にこの橋をシンガポール側から渡ってJohor Bahru に来たことがあります。当時のことはほとんど何も覚えていません。

ただマレーシアに初めて来たということ、ガソリン価格がシンガポールの方が高いので、出国の際にガソリンメーターのチェックを受け、帰りはその分より多いと課徴金（ガソリン税？）と取られるという説明を受けたのを覚えています。印象でした。

 B地区（＝Flagship B）は、A地区の西隣にあるNusajaya地区です。B地区対岸はシンガポールで、南端の2nd Link Bridge という橋でシンガポールと結ばれています。A地区に隣接している東側を除くと数年前までただの更地でした。ここで大規模な不動産開発計画が複数進行中で数多くの巨大コンドミニアム（マンション）が建設中です。

C地区は海に面し貿易地区、D地区は旧市街の東に位置し海に面した工業地区、E地区はセナイ空港を中心とする物流地区です。

本件とは、直接関係ないのでC,D,E地区については割愛いたします。

3．イスカンダル計画B地区＝ヌサジャヤ（Nusajaya）に関して

シンガポールの対岸のB地区Nusajayaで、巨大な不動産開発プロジェクトが同時に進行中です。

一つがEdu Cityです。 ここに教育関連の施設が入っています。イギリスの名門 Public School である　Marlborough College のマレーシア校があります。

ここを視察する日本人も多いとのことですが、「英語がろくにできない日本人が単に名門校として憧れてきても入学はできないですよね」との質問に対し、「3名の日本人の在校生がいる。全寮制お学費が年間約400万円ということとやはり英語が壁となって、真剣に入学しようとしても、感心を持った日本人の多くは、通常は現地のインターナショナルスクールになってします。」「小学校3年生くらいのクラスまでは完ぺきな英語力は求められない」とのことでした。

2013年2月9日の東洋経済に東南アジア特集ですが、ここにMarloroughマレーシア校についての記載がありましたので一部引用します。

　　普段から世界の最前線で活躍し、世界最高のものに触れる機会の 　　多い富裕層は、２１世紀をエリートとして生きるには世界全体を知る
　　「グローバル力」が不可欠だということに気付いているということだろう。

　　中でも、昨年秋にマレーシアのジョホールバル(マレーシア第２の都市。
　　シンガポールに国境を接し、大規模都市開発『イスカンダル計画』を
　　実行中で今後注目の場所)にできた英国名門寄宿学校、
　　マルボロカレッジ・マレーシア校には大きな注目が集まっている。

　　マルボロのイギリス校は、１７０年の歴史をもち、英国皇室ウィリアム
　　王子と結婚したキャサリン妃の母校としても世界的に知られている。

　　同国のオックスフォード大学やケンブリッジ大学をはじめ、世界の名門
　　大学に多くの人材を輩出し、学力、学費ともに世界最高レベルだ。

　　マレーシア校にもすでに世界各国から富裕層を中心に,貴族階級の
　　子女が多く通っている。

なぜ、イギリスの名門校がアジアに分校を作ろうと思ったのか？

　　これまでイギリスで170年間続けてきた一流の教育は正しいし、誇りがある。
　　しかし、同時に学校として生徒たちに「グローバル市民」として育つチャンスを
　　きちんと提供できなかったのでは、とも感じていた。
　　たとえば、学校ではグローバルネットワークに身を置く機会を生徒たちに与えていない。

　　　そこで、2005年にマルボロカレッジ・イギリス校はグローバル教育をするには、
　　　アジアに分校を建てるしかない、と決意した。

　　　なぜ、アジアなのか。その理由は明白だ。世界で最も経済成長が著しく、
　　　21世紀では間違いなく最も力を持つ地域と考えられるからだ。

　　　2007年からは、どこで実際に開校できるのかを本格的に探り始めた。
　　　実際、インド、香港、韓国、ベトナム、シンガポール、そしてマレーシアなど
　　　いろいろな国を候補に入れた。　　　
　　　その中で最も条件にあったのが、マレーシアだ。

候補の中に日本が入っていませんね。皆さんなぜか考えて見ましょう。

東洋経済の記事にも寄宿学校とあります。私も、イートン校等、英国のPublic School は全寮制の中学・高校に相当する私立学校だと思っていましたが、ここで聞いてみるとMarlborough マレーシア校は寄宿舎にに住んでいるは半数で、あとはシンガポール等から通っているとのことでした。

他に、米系University of Southern California(USC)やRaffles University、英国系のUniversity of Readingがあるそうです。

午後から来たJohan 社長は日本のMBAである 「Globis 等が進出してくれるといいですね」というコメントをしていました。私はグロービス、ビジネス・ブレークスルー大学に知り合いが多数おりますが、物価が高いシンガポールよりもマレーシアもいいと思います。シンガポールの一人当たりのGDPは日本のGDPを抜いておりますが、物価も超高いです。世界中の優秀な学生には裕福でない人も多くおりますので、世界の優秀な学生を集めるのには不向きな面があります。ビジネス・ブレーク大学の大前健一学長はマハティール氏の元アドバイザーで親交がありマレーシアが大好きですので、実現の可能性があるかも知れません。（ただしインターネット大学ですので拠点の必要はないかもしれません。）

 B地区Nusajayaの中心には、Kota Iskandar という地区があり、Johor Bahru 州の主な州政府の機能はすでに旧市街からほぼすべてが移転完了しています。

南側のMediniはまったくこれからの地区でほとんど開発が進んでいません。外国からの投資を優遇している地区です。日本でもおなじみのレゴブロックのLegoland はオープンしていますが、半分程度は未完成で開発途中でした。　Midini地区に外国人が居住すると投資減税等のメリットがあるそうです。数年後には三井物産が30％出仕するIHH Health Careが運営する高級病院Gleneagles Hospital が開業する予定です。（2014年12月建設完了予定）　　ちなみにIHH Health Care とはマレーシアの会社ですが、マレーシア、シンガポール、トルコに病院チェーンを展開する時価総額1兆円前後の大企業です。
 

 B地区の北に位置するBukit Indahは、旧市街A地区にも近く、すでに街がかなり出来上がっております。日本のジャスコ、Tesco（英系ショッピングセンター）、Giant（マレー系のショッピングセンター）があり賑やかですが、外国人がすくないため雑然とした街です。新しい街のため、旧市街と比較するとこれでもかなり立派に見えます。治安があまりよくないといわれている旧市街と比較すると、ずっと安全だと聞きました。

さていよいよ不動産の実地見聞ですが、長くなりましたので、以下は次回に回します。周った4件、①Puteri Harbour　のTeega、②Medini地区のMedini Signature　③Bukit Indahの街の南側のIdaman Residence　④Nusajayaの北端にあたる Nura Besutariにある D’Inspire Residence について感想を書いてみます。

 

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